Informeer je bij de gemeentelijke dienst omgeving

Wanneer je van plan bent om te (ver)bouwen kom je er snel achter dat er heel wat stedenbouwkundige regels te volgen zijn. En dat alles moet passen in de ruimtelijke plannen die voorzien werden door verschillende overheden.

Met de web toepassing DSI.OMGEVING.VLAANDEREN van het Vlaams Gewest kan je de ruimtelijke plannen: ruimtelijk uitvoeringsplannen (RUP’s), gewestplan, algemeen en bijzonder plan van aanleg (APA en BPA), stedenbouwkundige verordening, bouwverordening, rooilijnplan, …) opgemaakt door de verschillende overheden raadplegen.
Door het aanduiden van de gewenste locatie/gemeente krijg je een overzicht van alle ruimtelijke plannen van de verschillende overheden (Vlaams gewest, provincie, gemeente) van je gemeente.
Let op! Deze dienst is informatief. Enkel de plannen op de gemeente zijn rechtsgeldig!
De gemeentelijke dienst stedenbouw blijft steeds je belangrijkste en officiële (rechtsgeldige) infobron. Neem zeker nog contact op met de stedenbouwkundige ambtenaar van je gemeente ter bevestiging van je eerste info. Laat je ook tijdig bijstaan door de technische kennis van bijvoorbeeld een landmeter-expert of de juridische kennis van een advocaat. Er hangt soms veel van af!

STEDENBOUWKUNDIGE PLANNEN RAADPLEGEN

Stedenbouwkundige informatie opvragen en delen bij verkoop
Check steeds of de gemeente beschikt over een plannen- en vergunningenregister. Dit bepaalt immers de manier waarop je stedenbouwkundige informatie opvraagt bij de gemeente.
Voor gemeenten met plannen- en vergunningenregister geldt er bij de verkoop of verhuur van onroerend goed een bijzondere informatieplicht. Dit is zo voor bijna alle gemeenten.

Omgevingsvergunning – beslist mijn gemeente zelf over mijn aanvraag?

De gemeenten beslissen in het algemeen zelf over het al dan niet verlenen van de meeste omgevingsvergunningen.

Om een eigen beslissingsautonomie te bekomen dienden de gemeenten aan volgende vijf voorwaarden te voldoen:

Een gemeentelijke ruimtelijk structuurplan hebben opgemaakt.
Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) vormt de basis om een bewuste en samenhangende ruimtelijke visie uit te werken en een doordacht gemeentelijk stedenbouwkundig (ruimtelijk) beleid te voeren, binnen de ruimere opties van gewest en provincie.
Een gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) bestaat uit een informatief, een richtinggevend en een bindend gedeelte:
-In het informatief gedeelte wordt een analyse gemaakt van de bestaande ruimtelijke structuur en worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten onderzocht.
-In het richtinggevend deel wordt de ruimtelijke visie op de ontwikkeling weergegeven. De overheid zal/mag in principe van het richtinggevend deel niet afwijken.
-Het bindend gedeelte geeft een dwingend kader aan voor de uitvoering van het ruimtelijk structuurplan. Het bevat de essentiële maatregelen om de visie en de opties van het ruimtelijk structuurplan op het terrein uitvoerbaar te maken.
Een structuurplan kan evenwel geen allesomvattend document zijn dat alle mogelijke aspecten van het gemeentelijk ruimtelijk gebied behandelt. De gemeente kan zich focussen op een aantal strategische ruimtelijke opties en prioriteiten. Een structuurplan is niet statisch, maar kan geheel of gedeeltelijk herzien worden in functie van nieuwe behoeften, nieuwe problematiek of vernieuwde beleidsaccenten.

Een gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar in dienst hebben.
De gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar (GSA) adviseert het college van burgemeester en schepenen bij het nemen van beslissingen over vergunningsaanvragen en zorgt voor een aantal procedure afhandelingen. Hij/zij moet voldoen aan de bekwaamheidsvoorwaarden uit het aanstellingsbesluit (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) en oefent zijn/haar taak neutraal en onafhankelijk uit. Het advies van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar maakt deel uit van een dossier. De eigenlijke beslissingsbevoegdheid inzake vergunningen ligt wel bij het college van burgemeester en schepenen.

Beschikken over een conform verklaard plannenregister.
Als je wil weten of je project in een goedgekeurd plan is opgenomen raadpleeg je best het plannenregister van je gemeente. Dit is een gemeentelijk gegevensbestand waarin voor de volledige gemeente alle plannen worden opgenomen die van belang zijn voor het nemen van een vergunningsbeslissing. Het bevat onder meer de geldende plannen van aanleg, de ruimtelijke uitvoeringsplannen, de stedenbouwkundige verordeningen en de onteigeningsplannen.
Iedere gemeente dient over een plannenregister te beschikken. Het is een bestuursdocument dat iedereen kan inzien of er tegen vergoeding een uittreksel van vragen.
Het plannenregister bestaat uit drie gedeelten met onderlinge verwijzingen:
1)De planneninventaris is bij voorkeur een (digitale) tabel die een overzicht geeft van al de rechtsgeldige plannen en verordeningen in de gemeente.
2)De contourenkaart is bij voorkeur een (digitale) grafische weergave van al de contouren (omtrekken of situering) van plannen in de gemeente.
3)De eigenlijke plannen zijn de originele papieren documenten met de handtekening van de goedkeurende instantie op.

Beschikken over een vastgesteld vergunningenregister.
Het vergunningenregister is een geïnformatiseerd gegevensbestand over perceel-informatie m.b.t. de ruimtelijke ordening en stedenbouw op het grondgebied van de gemeente. Het vormt een survey-instrument dat op alle bestuurlijke niveaus nuttig is bij het ruimtelijk beleid.
Het vergunningenregister is een bestuursdocument dat burgers kunnen inzien of tegen vergoeding een uittreksel van opvragen.
Het college van burgemeester en schepenen is verantwoordelijk voor de overeenstemming van het vergunningenregister met de stukken die erin moeten worden opgenomen.
De registratiegegevens zijn niet rechtsgeldig, het is enkel de vaststelling van de bestaande toestand.
De vermeldingen in het vergunningenregister moeten geverifieerd kunnen worden aan de hand van de onderliggende stukken, beslissingen, aanvragen, … . Zo vormt de vermelding in het register geen geldigheidsvoorwaarde voor een omgevingsvergunning en geeft geen aanleiding tot rechten. Door de vermelding in het vergunningenregister ontstaat geen omgevingsvergunning. De gemeenten dienen desbetreffend steeds een grondig onderzoek te voeren op basis van rechtsgeldige stukken.

Beschikken over een opgemaakt register van onbebouwde percelen.
Het register onbebouwde percelen is, zowel voor de gemeenten als voor de Vlaamse Overheid, een uitstekend monitorinstrument voor het woonbeleid. Het register maakt een lijst op van alle onbebouwde percelen in woongebied die in aanmerking komen voor bebouwing, geeft aan waar die percelen zich situeren en welke van die kavels eigendom zijn van Vlaamse besturen of Vlaamse semi-publieke rechtspersonen. Een analyse van de gegevens uit dit register kan vervolgens van nut zijn om woonprojecten te onderzoeken, gronden aan te kopen, gebieden te ordenen, verkavelen, … .

De meeste gemeenten mogen omgevingsvergunningen zelf toekennen, zonder tussenkomst van een gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar.
Wil je weten sinds wanneer de gemeente, waarin je project gelegen is, over een plannenregister en vergunningenregister beschikt, raadpleeg dan de lijst op de site van BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) of neem contact op met de betreffende gemeentelijke dienst omgeving.

LINK – lijst van gemeenten met een plannen- en vergunningenregister

Mondelinge informatie verzekeren.

Mondeling verkregen informatie heeft geen juridische waarde. Wil je zekerheden op papier, dan kan je bij de gemeente een stedenbouwkundig uittreksel (met betrekking op de algemeen geldende voorschriften en bestemming) of een stedenbouwkundig attest (met betrekking op concrete werken of inplantingen) aanvragen.

Stedenbouwkundig uittreksel en wettelijke informatieplicht bij verkoop.
Wie een volledig, schriftelijk, overzicht van de geldende stedenbouwkundige voorschriften op een perceel wil kennen, kan stedenbouwkundige inlichtingen aanvragen. De gemeente rekent hiervoor slechts een beperkte kost aan. Het stedenbouwkundig uittreksel bestaat uit gegevens uit het plannenregister en het vergunningenregister.
Het uittreksel uit het plannenregister vermeldt de meest recente stedenbouwkundige bestemming van een goed. Het uittreksel uit het vergunningenregister vermeldt of er stedenbouwkundige vergunningen zijn verleend, welke verordeningen en plannen van toepassing zijn (RUP, BPA, verkavelingsvergunning), of er sprake is van erfdienstbaarheid of bouwovertredingen, of er op het goed een voorkooprecht rust, in welke inventarissen het goed is opgenomen.
Wettelijk is de verkoper van een onroerend goed in het Vlaamse Gewest verplicht de nodige stedenbouwkundige informatie te verschaffen aan de koper. Dit kan door het voorleggen van een stedenbouwkundig uittreksel, waarin de info van het plannenregister en vergunningsregister bevat is. Tevens is de notaris gehouden in de verkoopakte melding te maken van het stedenbouwkundig uittreksel (dat niet ouder mag zijn dan 1 jaar).

Stedenbouwkundig attest.
Wanneer je wilt bouwen of verbouwen kan het in sommige gevallen nuttig zijn op voorhand na te gaan of je bouwproject voor een vergunning in aanmerking komt. Deze informatie kan je verkrijgen met het stedenbouwkundig attest. Hierin verklaar je hoe je wil (ver)bouwen en hoe het gebouw ‘ingeplant’ zal zijn in de omgeving.
Het stedenbouwkundig attest geeft weer of een bouwproject, op basis van een opgemaakt schetsontwerp, in aanmerking komt voor een omgevingsvergunning. Het gaat dan om de bestemming, de bouwwijze, de inplanting en de bouwhoogte van het gebouw dat op een perceel gerealiseerd kan of mag worden. Het is gedetailleerder dan een stedenbouwkundig uittreksel omdat een uittreksel alleen de bestemming van de grond betreft. De bevindingen ervan kunnen bij je aanvraag tot een omgevingsvergunning niet worden gewijzigd en bieden je 2 jaar lang rechtszekerheid . Toch is een attest is geen omgevingsvergunning en geeft je niet het recht met werken te starten.
Aanvragen van een stedenbouwkundig attest is niet gratis. De opmaak en behandeling vraagt werk .

Wie aankoop- of bouwplannen heeft informeert zich best zo snel en volledig mogelijk bij de gemeentelijke dienst omgeving. Deze is vertrouwd met de plaatselijke situatie, kent het best haar gemeentelijk ruimtelijk beleid en is tevens op de hoogte van alle plannen van de hogere overheid.