Onroerende voorheffing berekenen
De onroerende voorheffing is een gewestbelasting op het inkomen uit onroerende goederen. Dit kunnen gronden, gebouwen of sommige soorten bedrijfsuitrusting zijn. Het is een jaarlijkse belasting die berekend wordt op het geïndexeerde kadastraal inkomen van onroerende goederen.
De onroerende voorheffing die je betaalt, bestaat uit 3 delen: de basisheffing voor het Vlaamse Gewest; opcentiemen voor de provincie (op de basisheffing); opcentiemen voor de gemeente (op de basisheffing). Deze laatste kunnen zelf de hoogte van de opcentiemen bepalen, zodat er goedkopere en duurdere gemeenten zijn voor de onroerende voorheffing.
De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het jaarlijks geïndexeerde kadastraal inkomen (KI). Zo bedraagt voor 2025 de indexatiecoëfficiënt 2,2446.
In 2018 werden de persoonsgebonden aangelegenheden van de provincies overgeheveld naar het Vlaamse Gewest en de gemeenten. De provinciale opcentiemen op de onroerende voorheffing werden geïntegreerd in de Vlaamse basisheffing, die daardoor steeg met een factor 1,588. Omdat die verhoging automatisch zou doorwerken in de ontvangsten die de gemeenten verwerven via hun opcentiemen op de Vlaamse basisheffing, verlaagden de gemeenten hun tarieven navenant met een quotiënt 1,588. Daarnaast stond het de gemeenten vrij hun (omgerekende) opcentiemen te verhogen of te verlagen.
De onroerende voorheffing moet betaald worden door de eigenaar van het onroerend goed.
Wie op 1 januari de eigenaar was, zal de onroerende voorheffing moeten betalen voor het volledige jaar, zelfs al werd het onroerend goed in de loop van het aanslagjaar verkocht. Hij is immers wettelijk gezien de enige belastingplichtige. Niet alleen de eigenaar maar ook de vruchtgebruiker, de bezitter, de erfpachter of de opstalhouder van een onroerend goed kunnen belastingplichtige zijn.
Deze opsomming is opgenomen in de wet en kan niet uitgebreid worden tot andere personen (limitatieve opsomming). Zo kan vb. een huurder of een naakte eigenaar wettelijk geen belastingplichtige zijn.
Het aanslagbiljet onroerende voorheffing wordt in principe opgesteld en verstuurd naar één persoon, namelijk diegene die het eerst vermeld staat in de bestanden van het Kadaster.
Voor nieuw gebouwde onroerende goederen (of voor afgescheiden percelen) is de onroerende voorheffing voor de eerste keer verschuldigd voor het jaar dat volgt op het jaar van de ingebruikname van het onroerend goed (en dus niet voor het jaar van ingebruikneming zelf).
De onroerende voorheffing wordt apart berekend per kadastraal perceel.
Opcentiemen op de onroerende voorheffing
De basisheffing bestemd voor het gewest is maar een gedeelte van de onroerende voorheffing die je moet betalen. Op deze basisheffing mogen de provincies en gemeenten opcentiemen heffen. Het aantal opcentiemen dat ze heffen kan ieder jaar verschillen.
De gemeente- en provincieraden leggen dat jaarlijks vast.
HIER kan je de opcentiemen per gemeente, voor de onroerende voorheffing (als ook voor de aanvullende personenbelasting) downloaden.
Een tabel biedt een overzicht van de aanslagvoeten in alle Vlaamse gemeenten. Zowel de huidige aanslagvoeten als de aanslagvoeten uit het verleden (vanaf 2008) worden vermeld. Per aanslagjaar staat er ook de gemiddelde aanslagvoet.
De breuklijn in de tarieven van de onroerende voorheffing vanaf 2018 valt te verklaren doordat de persoonsgebonden aangelegenheden van de provincies overgeheveld werden naar het Vlaamse Gewest en de gemeenten.
Vanaf 2019 staan zien we een aantal nieuwe gemeenten, ontstaan uit de fusie’s. Vanaf 2025 zullen er opnieuw enkele nieuwe gemeenten in het overzicht te vinden zijn.
Voorbeeldberekening Onroerende voorheffing:
-Ligging gemeente Nazareth ; vanaf 205 fusie Nazareth – De Pinte
-Kadastraal inkomen: 1180 euro
-Geïndexeerd kadastraal inkomen: 1.118 euro x 2,2446 (index 2025) = 2.509 euro
-Aandeel Vlaams Gewest: 2.509 euro x 3,9% = 99,61 euro
-Opcentiemen provincie (O Vl): 99,61 euro x 148,47/100 = 147,89 euro
-Opcentiemen gemeente: 99,61 euro x787,00/100 = 783,93 euro
-TOTAAL te betalen Onroerende Voorheffing: 1.031,43 euro
Wil je deze informatie liever uitprinten? Download de pdf-versie
Interesse in andere onderwerpen? Ga naar de bouwgids van BouwRegister.be