Waardebepaling van mijn woning

Check zelf de staat en waarde van een woning
Om ze naar objectiviteit in te schatten, vermelden we volgende basiscriteria die een min- of meerwaarde bepalen:
Dak: algemene staat, aanwezigheid van een onderdak, aanwezigheid van voldoende dakisolatie. Buitenschrijnwerk: algemene staat, aanwezigheid van dubbele of super isolerende beglazing.
Comfort: aanwezigheid van ingerichte badkamer, aanwezigheid van ingerichte keuken, aparte WC.
Ruimte: aantal slaapkamers, garage, eventueel extra bergruimtes, veranda, tuinhuis, parkeerplaats.
Verwarming: cv met hoogrendentsketel, verwarming met warmtepomp, vloerverwarming.
Elektriciteit: voldoende vermogen, leiding gekeurd en conform de veiligheidsvoorschriften.
Vocht: scheuren of vocht (schimmel) in muren, ondergelopen kelder of opstijgend grondvocht.
Muren: bestaande spouw en goed uitgevoerde muurisolatie, goede aansluiting met dakoversteek.
Nutsvoorzieningen: gasaansluiting, wateraansluiting, distributie, afvoer en riolering.
Vrij en onbelast: nog lang lopende huurtermijn, belastende erfdienstbaarheden, recht van doorgang.
Onderhoud door bewoner of Leegstand: leegstand sinds aanzienlijke tijd met bedenkelijk onderhoud.
Ouderdom van het goed en de bouwmaterialen.
Omgeving: straat, parkeergelegenheid, afstand tot winkels, openbaar vervoer, scholen, …

Schatting door de overheid voor het registratierecht
Wat koper en verkoper ook overeenkomen, voor de heffing van het registratierecht is een wettelijk minimum voorgeschreven, het basisbedrag van de heffing mag niet lager zijn dan de venale waarde. Ook de ontvanger zal zich voor de vaststelling van de venale waarde baseren op vergelijkingspunten, verkoopprijzen van vergelijkbare panden die recentelijk in dezelfde buurt zijn verkocht.

Een schatting door een expert zal zich meestal baseren op:
-het bepalen van de waarde van de grond; in pluswaarde.
(bv. oppervlakte x gemiddelde verkoopprijs/m² van vergelijkbare gronden/bouwpercelen in de regio)
-het bepalen van de nieuwbouwwaarde van de woning ; in pluswaarde.
(bv. op basis van volume en materiaalprijzen)
-het beschrijven van de algemene staat van de woning, met aandacht voor vorige checkpunten. Hierbij bepaalt men de vetusteit. De vetusteit of sleet aan een gebouw is de waardevermindering op basis van de ouderdom, het gebruik, de frequentie van het onderhoud en de kwaliteit van het onderhoud ; in minwaarde.
-check van de verkoopwaarden van recente verkopen van vergelijkbare goederen in de regio.
Deze punten worden een voor een uitgewerkt in een deskundig verslag.

Een schatting is geen exacte wetenschap
Hoe objectief men ook de waarde van een onroerend goed tracht in te schatten, het resultaat van een tekoopstelling ligt nooit op voorhand vast. Een tijdelijk, plaatselijk overaanbod kan de prijs drukken maar ook kan een persoonlijke individuele meerwaarde voor een koper meespelen.
De notaris, de landmeter-expert en een opgeleid makelaar uit de regio zijn bij uitstek de meest aangewezen personen om koper of verkoper met advies bij te staan.

NOTARISBAROMETER 2024

Een woonhuis kost gemiddeld net geen 330.000 euro in België
Een woonhuis in ons land kostte in 2024 gemiddeld 329.743 euro, een prijsstijging van +2,2 procent in vergelijking met 2023. Rekening houdend met het verschil qua inflatie tussen 2024 en 2023 ging het om een prijsdaling van -0,8 procent.
In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van een woonhuis met +2,5 procent tot 367.595 euro, zonder rekening te houden met de inflatie. In Wallonië klokte de prijs van een woonhuis af op 238.691 euro (-0,8 procent). In Brussel steeg de prijs naar 570.110 euro (+1,4 procent).

Een appartement kost gemiddeld ruim 271.000 euro in België
Een appartement in ons land kostte in 2024 gemiddeld 271.330 euro, een prijsstijging van +2,5 procent in vergelijking met 2023. Rekening houdend met de inflatie, een prijsdaling van -0,5 procent.
In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van een appartement met +2,2 procent tot 282.574 euro. In Wallonië bleef de prijs zo goed als stabiel: gemiddeld 198.531 euro (-0,3 procent). In Brussel steeg de prijs van een appartement met +3,7 procent, tot een gemiddelde prijs van 290.763 euro.

Meer toelichting over de notarisbarometer 2024 vind je hier.
De volledige notarisbarometer kan je HIER DOWNLOADEN

Energiezuinigheid wordt steeds belangrijker
De energiezuinigheid van een woning wordt een steeds belangrijker factor op de vastgoedmarkt.
Bij elke verkoop wordt een energieprestatiecertificaat (kortweg EPC) opgemaakt dat aangeeft hoe energiezuinig een woning is.
Het is geen verrassing dat woningen met een goede EPC-score, bijvoorbeeld A of B, sneller in waarde stijgen. Voor kopers van een eigen woning betekent een goede score minder verbruikskosten, voor investeerders is de meerwaarde en de huurwaarde hoger. In Vlaanderen steeg de gemiddelde prijs van een huis met een A-label in de laatste vijf jaar met ongeveer 1/3. Voor een appartement ging het om een iets kleinere stijging.
Het valt te verwachten dat de prijzen van energieverslindende huizen in de komende jaren onder druk zullen komen te staan. Al zijn daar voor handige doe-het-zelvers koopjes te doen. Mits een grondige studie van de renovatiewerken en energetische verplichte verbeteringen vooraf, om onaangename budgettaire problemen te voorkomen.

Aantal verkopen daalde lichtjes in de Vlaamse provincies
Het aantal verkopen daalde het afgelopen jaar in drie Vlaamse provincies: Antwerpen (-0,6 procent), Vlaams-Brabant (-1,5 procent) en West-Vlaanderen (-2,6 procent). In Limburg bleef het aantal verkopen zo goed als stabiel: +0,1 procent. Ook in Oost-Vlaanderen ging het om een stijging van +1,0 procent.

Aandeel jonge kopers blijft stabiel
Wie het afgelopen jaar in België vastgoed kocht, was gemiddeld 39 jaar oud. In Vlaanderen was een koper gemiddeld ook 39 jaar oud. In Oost-Vlaanderen was een koper wat jonger: gemiddeld 38 jaar. In West-Vlaanderen was een koper gemiddeld 41 jaar oud.
In het afgelopen jaar was 29,3 procent van de kopers in ons land 30 jaar of jonger. In 2023 was hun aandeel identiek. In Vlaanderen was het aandeel jonge kopers het grootst: 27,8 procent. In Wallonië ging het om 27,7 procent, in Brussel om 19,5 procent. Jonge kopers waren vooral actief in Limburg en Oost-Vlaanderen, hun aandeel bedroeg er 33 procent en 32,7 procent. In de provincie Antwerpen ging het om 31,8 procent. In de provincies Vlaams- en Waals-Brabant was het aandeel jonge kopers het kleinst met 24,5 procent en 18,8 procent.

WAARDERINGSNORMEN:
Vlaamse nieuwbouwwoningen worden energiezuiniger
Voor ingediende EPB-aangiften valt op dat bij ongeveer 90 procent van de nieuwbouwwoningen (huizen en appartementen) gekozen is voor een groter aandeel hernieuwbare energie.
Zonnepanelen zijn standaard.
Als we de toepassing van hernieuwbare energie meer in detail bekijken, zien we dat het plaatsen van zonnepanelen duidelijk het overwicht kent en in de lift zit. Op zowat alle nieuwbouwwoningen (eengezinswoningen en appartementen) waar het kan, liggen zonnepanelen.
30 procent plaatst een warmtepomp.
Al in een derde van de nieuwbouwwoningen wordt een warmtepomp geplaatst. De warmtepomp is een belangrijke invulling van het verplichte aandeel hernieuwbare energie bij nieuwbouw.

Ruimere context
‘Trends Vastgoedgids 2025’ belicht verschillende belangrijke ontwikkelingen in de vastgoedmarkt.
De vraag naar energiezuinige woningen stijgt, evenals de populariteit van hybride werken en thuiskantoren. Digitalisering en duurzaamheid zijn eveneens belangrijke thema’s, terwijl de rente en de impact op de financiering een rol spelen. In Vlaanderen zijn er ook veranderingen in registratierechten, met een verlaging naar 2%.