Verplicht EPC bij verkoop en verhuur

Vernieuwd EPC
Het Energieprestatiecertificaat (EPC) werd sinds de invoering grondig vernieuwd. Het document vermeldt een score, uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter per jaar, die de energiezuinigheid van het pand weergeeft. De belangrijkste verandering is dat huizen en appartementen voortaan een label en een kleurcode (van A+ tot F) krijgen, zodat je in één oogopslag kan zien hoe de woning of het appartement scoort. Het is simpeler en duidelijker dan het oude EPC, wat meer een technische omschrijving was. Je ziet onmiddellijk wat er al goed is en wat nog verbeterd kan worden. Een andere nieuwigheid is dat bij het EPC meteen ook concreet advies gegeven wordt over de maatregelen die je kan nemen om je huis of appartement een hogere score te geven. Het EPC toont in hoeverre je woning, appartement, studio, … al voldoet aan de energiedoelstelling van 2050. In het Vlaams Renovatiepact staat dat tegen 2050 alle woningen een A-label moeten hebben.
Bestaande EPC’s zijn tien jaar geldig, wie er al een heeft hoeft dus niet in alle gevallen een nieuw aan te vragen. Sinds 2022 moet bij verkoop van een woning het EPC te zijn opgemaakt in 2019 of later.
Bij verhuur mogen EPC’s, die werden opgemaakt voor 2019 en nog geldig zijn op het moment van de ondertekening van de huurovereenkomst, nog gebruikt worden. Toch kan het nieuw opgemaakt EPC in alle gevallen interessant zijn als je intussen renovatiewerken liet uitvoeren. Ook als je niet van plan bent om je woning te verkopen of te verhuren, kan het nieuwe EPC je handige informatie geven, bij renovatieplannen.
Is je woning maximaal 10 jaar oud en hebt je een ‘EPC Bouw’ dat nog geldig is, dan moet dat EPC Bouw gebruikt worden bij verkoop of verhuur. Een ‘EPC Bouw’ is onderdeel van de EPB-aangifte.

Verplichting voor eigenaars bij verhuren of verkopen
De eigenaar van een woning die deze wil verkopen of verhuren moet ervoor zorgen dat een EPC beschikbaar is op het moment dat de woning te koop of te huur wordt aangeboden. Het EPC moet door de eigenaar worden voorgelegd aan de (potentiële) kopers of huurders.
Bij verkoop van een woongebouw wordt het EPC overgedragen aan de koper en in de notariële akte zal een clausule met betrekking tot het EPC worden opgenomen. De notaris heeft meldingsplicht aan het Vlaams Energieagentschap indien geen EPC aanwezig is. Indien geen EPC aanwezig is, zal de eigenaar uitgenodigd worden op een hoorzitting en riskeert hij een boete tussen 500 en 5000 euro. Bij het sluiten van een huurovereenkomst ontvangt de huurder een kopie van het energieprestatiecertificaat.

Welke woningen?
Het EPC bij verkoop en verhuur van bestaande woongebouwen is verplicht vanaf het moment dat een wooneenheid te koop of te huur wordt aangeboden. Het EPC moet dus opgemaakt worden per woning, per appartement, per studio, … .
Onder VERKOOP wordt verstaan: de zuivere verkoop van het geheel in volle eigendom van een residentieel gebouw dat niet onbewoonbaar is verklaard. Bij schenking, bij verkoop van enkel vruchtgebruik, bij gerechtelijke onteigening, erven, … is dus geen EPC verplicht.
Onder VERHUUR wordt verstaan: de gewone huur, voor zover het gaat over een verhuur over een periode van meer dan twee maanden, de onroerende leasing en de woninghuur van residentiële gebouwen. Dit betekent dat vakantiewoningen, waarvan de huurovereenkomsten voor minder dan twee maanden worden gesloten, niet over een EPC dienen te beschikken.
Als je voor 1 januari 2009 reeds een woning verhuurde, waarbij het huurcontract niet werd vernieuwd na 1 januari 2009 en de huurder blijft dezelfde, dan moet je geen EPC laten opmaken. Indien je na 1 januari 2009 wel een nieuwe huurder krijgt of het huurcontract werd vernieuwd, dan moet je wel een EPC laten opmaken. Bij stilzwijgende verlenging van het huurcontract is geen EPC vereist.
Een WOONEENHEID is elke eenheid in een gebouw met woonfunctie (die al dan niet energie verbruikt ten behoeve van mensen) en die over de nodige voorzieningen beschikt om autonoom te functioneren. Voor onbewoonbaar verklaarde woningen is geen EPC nodig bij verkoop. Voor studentenhomes die bestaan uit studentenkamers zonder eigen afzonderlijke badkamer en keuken, moet een EPC opgemaakt worden voor het gehele gebouw.

Het EPC blijft 10 jaar geldig
Wanneer de wooneenheid (met een geldig EPC) opnieuw verkocht of verhuurd wordt, binnen deze geldigheidstermijn, moet geen nieuw EPC opgemaakt worden. Uiteraard moet wel steeds een kopie in geval van verhuur en het originele EPC in geval van verkoop worden meegegeven aan de nieuwe huurder of koper. Als in de woning intussen energiebesparende investeringen zijn doorgevoerd, zal de eigenaar er baat bij hebben om een nieuw EPC te laten opmaken, welk een betere score zal geven.

Wie kan een EPC opmaken?
Enkel een erkende energiedeskundige type A kan een EPC bij verkoop of verhuur van een woning opmaken. Een erkend energiedeskundige type A heeft een door het Vlaams Energieagentschap erkende opleiding gevolgd en is geslaagd in een examen. Het is als eigenaar aan te raden om verschillende energiedeskundigen type A te contacteren voor een offerte. Er wordt door de overheid geen vaste prijs opgelegd.
Een energiedeskundige type A inspecteert eerst de woning ter plaatse en kijkt daarbij naar het dak, de muren, de vloer, de ramen, de deuren, de isolatiematerialen, de verwarmingsinstallatie, … . Daarna verwerkt hij alle gegevens in een speciaal softwareprogramma om de energiescore te berekenen en het EPC op te maken en te ondertekenen. De opmaak van een EPC neemt gemiddeld ongeveer een halve dag in beslag. De opmaak gebeurt met behulp van de certificatiesoftware die door het Vlaams Energieagentschap ter beschikking wordt gesteld aan de erkende energiedeskundigen type A. Bij de inspectie moet de energiedeskundige type A het inspectieprotocol volgen. Vind een energiedeskundige typeA

Controle op het EPC
Het Vlaams Energieagentschap controleert steekproefsgewijs op de geleverde prestaties, kwalificaties en de aanvullende vereisten van de erkende energiedeskundige. Alsook op de correctheid en aanwezigheid van een EPC bij verkoop of verhuur en bovendien kunnen door betrokkenen ook meldingen gedaan worden aan het agentschap.
In geval van afwezigheid van een EPC bij het te koop of te huur stellen van een woning, zal de eigenaar desbetreffend een brief ontvangen en uitgenodigd worden schriftelijke argumenten in te dienen. Het Vlaams Energieagentschap kan de eigenaar van een woongebouw een administratieve geldboete opleggen van minimaal 500 euro tot maximaal 5000 euro. De afwezigheid van een EPC is (in tegenstelling tot het ontbreken van een bodemattest) op zich geen reden dat de woning niet kan verkocht of verhuurd worden, echter de eigenaar loopt wel het risico op een boete.
Als misbruiken worden vastgesteld of als blijk wordt gegeven van kennelijke onbekwaamheid, kan het Vlaams Energieagentschap de erkenning van de energiedeskundige intrekken. Als blijkt dat het EPC van onvoldoende kwaliteit getuigt of als blijkt dat de energiedeskundige niet aan de voorwaarden voldoet, kan het Vlaams Energieagentschap het EPC in kwestie intrekken.

Hogere EPC-labelpremie vanaf 2025 als ventilatie voorzien is
Ventilatie heeft vanaf 2025 ook een grotere invloed op de EPC-score.
Vanaf 2025 zal het bedrag van de EPC-labelpremie – omgedoopt tot Mijn EPC-Labelpremie – het hoogst zijn (500 tot 1.000 euro extra) als men met het EPC kan aantonen dat voldoende ventilatievoorzieningen geplaatst zijn bij de renovatie. Dat wil zeggen dat men in minstens 65% van de droge en natte ruimten, en in elke keuken, bad- en douchekamer ventilatievoorzieningen moet hebben.
Mijn EPC-Labelpremie is een stimulans voor eigenaars van woningen of appartementen met een slechte energieprestatie (label E of F), om hun eigendom grondig te renoveren naar label A, B of C binnen de 5 jaar na de start van de renovatie. Aanvragen gebeurt vanaf 6 januari 2025 via Mijn VerbouwLoket.
Let wel: voor een ingrijpende energetische renovatie (IER) geldt de hogere EPC-labelpremie bij het voorzien van ventilatie niet, omdat bij een IER een ventilatiesysteem verplicht is.
Meer info

EPC (en EPB) eisen voor energieprestaties van gebouwen worden weer wat strenger
De overheid wil het energiegebruik en de CO2-uitstoot van onze gebouwen verder doen dalen. Alleen zo kan ons land tegen 2050 klimaatneutraal zijn. De verplichtingen inzake EPC en EPB worden dan ook almaar dwingender. Met welke eisen en voorwaarden moet u vandaag rekening houden?

Verschil tussen EPC-attest en EPB-regelgeving
Het EPC (Energieprestatiecertificaat) en de EPB-aangifte (Energieprestatie en Binnenklimaat) hebben betrekking op de energie-efficiëntie van residentiële en niet-residentiële gebouwen, maar ze hebben verschillende doeleinden. Terwijl het EPC de energieprestatie van een bestaand gebouw beoordeelt, bevat de EPB-regelgeving eisen om de energiezuinigheid van een nieuwbouw of een energetische renovatie te garanderen.
Voor woningen bestaan er drie energieprestatiecertificaten: het gewone EPC van een residentiële gebouweenheid; het EPC Bouw voor een residentiële eenheid in het kader van een eerdere EPB-aangifte; het EPC van de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.
Voor niet-residentiële gebouwen, zoals winkels en kantoorgebouwen, en publieke gebouwen zijn er specifieke certificaten

Strengere regels voor energieverslindende huurwoningen vanaf 2028
Vlaanderen scherpt de regels aan voor energie-inefficiënte huurwoningen. Vanaf 2028 mogen verhuurders geen huurprijsindexering meer toepassen op woningen met een EPC-label E of F.
Dat staat in het beleidsplan van de Vlaamse regering. Het doel is verhuurders te motiveren om te investeren in renovaties die woningen energiezuiniger maken. Mensen die huren zijn voor hun energiefactuur voor een stuk afhankelijk van de ambitie van de verhuurder om de woning energiezuinig te maken. Daarom mogen die de huurprijs niet meer indexeren vanaf 2028 als ze niet aan bepaalde EPC-eisen voldoen.

Momenteel heeft een derde van het woningpark in Vlaanderen – van 1,15 miljoen woningen – slechts een E- of F-label. Dat zijn woningen die slecht geïsoleerd zijn en heel veel energie verbruiken. Het is dringend tijd dat we daar iets aan doen.
In een advertentie bij verhuur of verkoop moet de energiescore of het EPC-label vermeld worden. Gaat het om een pand met een E- of F-label, dan moet, bij verkoop, de publiciteit ook aangeven dat daarop een renovatieverplichting rust.

Een goede EPC score, een voordeliger lening
Banken vragen voor het verlenen van hypotheekleningen vaker naar het EPC. De overheidsdatabank met EPC-gegevens voor kredietgevers is al opengesteld in het kader van hypothecair kredieten. Zo kunnen zij die rechtstreeks raadplegen. Daarnaast onderzoekt de federale regering samen met de Nationale Bank hoe ze de voorwaarden van hypothecaire leningen kan versoepelen voor woningen met een goed EPC.

Slecht geïsoleerde woningen mogen vanaf 2030 niet meer verhuurd worden
Vanaf 2030 mag je in Vlaanderen geen woningen meer verhuren met energielabel E of F. Dat staat in de Vlaamse regeringsplannen. Zo wil men slecht geïsoleerde woningen van de markt halen en de energiefactuur van de huurders verlichten. Eigenaarsverenigingen vrezen echter dat de maatregel ook negatieve effecten zal hebben voor de huurders, omdat het aantal huurwoningen zal dalen.
Dat is vrij streng, maar het gaat dan ook om zéér energieverslindende woningen.