7-11-2023
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
2023 - een absoluut recordjaar voor zonnepanelen in Vlaanderen.
Het gaat hard met de zonnepanelen in ons land. De cijfers voor drie kwart van dit jaar zijn nu al beter dan heel 2022 samen. Tot nu toe installeerden we al voor ongeveer 700 megawatt aan nieuwe zonnepanelen, dat is ruim anderhalve keer het equivalent van kernreactor Doel 1. Als we de cijfers voor de eerste 9 maanden doortrekken tot het einde van het jaar, komen we uit op ongeveer 936 megawatt aan nieuwe capaciteit.
We hebben vorig jaar een energieschok gekregen door de hoge energieprijzen na de Russische inval in Oekraïne en veel bestellingen van vorig jaar hebben pas dit jaar hun realisatie gekregen. Tevens willen mensen zich minder kwetsbaar opstellen tegen schommelende energieprijzen. Maar ook de verschuiving van fossiele brandstoffen naar elektriciteit speelt mee, bijvoorbeeld voor de verwarming van onze woningen met een warmtepomp.
Van een terugval in de slotmaanden van dit jaar zal wellicht geen sprake zijn want de premies voor de installatie van zonnepanelen lopen immers af aan het einde van het jaar en velen willen nog net die premies meepakken. Kenners zien zelfs geen drastische terugval op termijn, nu de subsidies wegvallen, want het installeren van zonnepanelen is ondertussen een gewoonte geworden.
Op 1 januari 2024 stopt de meeneembaarheid van het verkooprecht.
Met het systeem van meeneembaarheid kunnen kopers (die voldoen aan bepaalde voorwaarden) een bedrag aan verkooprecht (registratierecht) in mindering brengen van het verkooprecht dat verschuldigd is naar aanleiding van een nieuwe aankoop. Het systeem wordt echter afgeschaft voor alle nieuwe aankopen vanaf 1 januari 2024.
Wie op korte termijn een nieuwe woning wil kopen en nog wil genieten van het systeem van meeneembaarheid, heeft dus niet veel tijd meer. Je kan er nog van genieten als: de notariële akte van je ‘oude’ aankoop verleden werd vóór 1 januari 2022 EN de notariële akte van je ‘nieuwe’ aankoop verleden wordt uiterlijk op 31 december 2023.
Verlaagd BTW op sloop en heropbouw enkel verlengd voor particulieren.
De Vlaamse regering besliste om het verlaagde Btw-tarief van 6 procent voor sloop en heropbouw te verlengen en uit te breiden. Er gelden wel voorwaarden. Zo geldt de maatregel enkel voor particulieren die zelf hun enige en eigen woning laten bouwen, met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200 vierkante meter. Ze moeten de woning 5 jaar lang aanhouden als enige en eigen woning. Bijkomende voorwaarde is dat de nieuwe woning niet wordt aangesloten op het aardgasnet en je moet aantonen dat de sloop is uitgevoerd conform de eisen voor asbestverwijdering.
Zo mogen bijvoorbeeld particulieren die een eigen woning hebben en de ouderlijke woning erven, niet slopen en heropbouwen aan 6 procent BTW. Bijvoorbeeld om de ouderlijke woning te herbouwen tot enkele moderne en energiezuinige huurappartementen, wat een goede zaak zou zijn gezien de nood aan meer duurzame huurwoningen. Nu zullen die particulieren ofwel de woning moeten verkopen, ofwel minimaal renoveren om rendabel aan een verantwoorde en voor iedereen haalbare prijs te verhuren.
Projectontwikkelaars, bouwpromotoren en private investeerders vallen met de nieuwe regelgeving uit de boot. Daarom noemt Bouwunie de beslissing van de regering nogmaals ‘een gemiste kans om de woning- en huurmarkt te vernieuwen en te verduurzamen én betaalbaar te houden’. Het is trouwens net dankzij de vele bonafide bouwpromotoren dat vele jonge koppels, alleenstaanden of gepensioneerden een modern en energiezuinig nieuwbouwappartement konden kopen aan 6 procent BTW.
Opgelet, particulieren kunnen uiteraard wel met sleutel-op-de-deurbedrijven in zee gaan voor de bouw van de woning op grond van de klant.
Er gelden overgangsmaatregelen:
- Wie zijn bouwvergunning indiende voor 1 juli kan nog tot eind 2024 van de tijdelijke maatregel die eind dit jaar afloopt genieten, zonder bijkomende nieuwe beperkingen.
- Wie nog uiterlijk eind dit jaar een vergunning indient voor een sloop-en heropbouwproject in één van de 32 steden en gemeenten, kan een beroep blijven doen op het tarief van 6 procent tot eind 2024, zonder de nieuwe beperkende voorwaarde die ingaan op 1 januari 2024.
Verzekering gekoppeld aan woonkrediet wordt makkelijker opzegbaar.
Banken maken sinds jaar en dag gebruik van hypothecaire kredieten om klanten aan zich te binden voor verzekeringsproducten. De klant zit dan wel vast aan die verzekeringen gedurende de hele looptijd van de lening (vaak 10 tot 30 jaar) en kan niet overschakelen op goedkopere verzekeringen zonder de korting op de rentevoet te verliezen.
Voortaan zal wie een hypothecaire lening aangaat en daarbij ook een schuldsaldo- en/of een brandverzekering afsluit bij dezelfde bank om een korting te krijgen op de rente, na een derde van de looptijd van het krediet kunnen overstappen naar een andere verzekeraar zonder dat de rente wordt verhoogd of er andere extra kosten worden aangerekend. De regels gelden wel enkel voor nieuwe kredieten.
Federale woonbonus tweede (en meerdere) woning afgeschaft.
Voor hypothecaire leningen die vanaf 1 januari 2024 worden afgesloten, is er geen belastingvermindering meer voor ‘federaal langetermijnsparen voor kapitaalaflossingen van niet-eigen woningen’. Voor leningen die uiterlijk op 31 december 2023 worden aangegaan, blijven de voordelen geldig. Door het verdwijnen van die federale woonbonus verspelen verhuurders het equivalent van bijna een maand aan huurinkomsten, volgens vastgoedmakelaars.
Het was een anomalie dat mensen voor een tweede woning nog belastingvoordelen konden genieten, maar niet meer voor een eerste (eigen) woning. Finaal riskeert de huurder het kind van de rekening te worden. Er is een nog steeds groeiende krapte op de huurmarkt en de huurprijzen zijn gelinkt aan de inflatie en stijgen dus mee. Verhuurders zijn een belangrijke maatschappelijke partner voor de overheid in een sociaal woonklimaat.
Klassieke beleggingsappartementen worden minder aantrekkelijk.
De kleine, particuliere vastgoedbelegger haakt af. Projectontwikkelaars voelen dat in hun verkoopcijfers en vastgoedmakelaars merken het aan het toenemende aantal verhuurpanden dat te koop wordt aangeboden. ‘Cijfers zijn niet voorhanden’, zegt Kristophe Thijs, de woordvoerder van de makelaarsvereniging CIB in TRENDS van 19/10/2023. ‘Maar de signalen uit het veld zijn duidelijk en unaniem: investeringen in huurpanden zijn in zeer grote mate stilgevallen.’
Er is een combinatie van verklarende factoren: de hogere rente, de toenemende verplichtingen en kosten voor verhuurders, het ingrijpen van de overheid in de huurindexatie, de staatsbon met een gegarandeerd rendement in de orde van vastgoedrendement, het deels vervallen van het verlaagd Btw-tarief bij afbraak en heropbouw, … .
Het CIB waarschuwt dat met het wegvallen van de particuliere verhuurders de druk op de private verhuurmarkt toeneemt. Of beter: nog meer toeneemt, want door de sterk gestegen rente zit bovendien het aantal huurders in de lift.
Zwarte lijst van malafide aannemers en andere ondernemers staat online.
Voor de bouw of de renovatie van een woning hebt u een professionele aannemer nodig. Het aanbod is ruim, maar niet elke bouwfirma is een aanrader. Door vooraf uw huiswerk te maken kunt u problemen vermijden.
Nuttige overheidsdatabanken zijn bijvoorbeeld de Kruispuntbank van Ondernemingen van de federale overheidsdienst Economie en de website Checkinhoudingsplicht.be van de federale overheidsdienst Financiën.
Sinds kort draagt ook de federale overheidsdienst Justitie haar steentje bij met het onlineplatform JustBan. Wanneer ondernemers failliet gaan, kan een strafrechter of een ondernemingsrechter een ‘bestuursverbod’ uitspreken. Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer een failliete ondernemer echt nalatig is geweest, bij onbehoorlijk bestuur of als een bedrijfsleider strafbare feiten pleegde in verband met zijn of haar beroep. Via Just-on-web kunt u het Centraal Register van Bestuursverboden raadplegen. In een eerste fase bevat het Centraal Register enkel de strafrechtelijke bestuursverboden (uitgesproken tijdens strafzaken zoals oplichting of verduistering). In een tweede fase worden de burgerlijke bestuursverboden toegevoegd (uitgesproken tijdens burgerlijke zaken vanwege grove fouten in het kader van een faillissement). Perfect is het systeem niet, want de juridische procedure om een bestuursverbod uit te spreken kan jaren duren en intussen kan men voortgaan met frauduleuze praktijken.
Consumentenkredieten hebben stijgend aandeel in de energietransitie.
Consumentenkredieten spelen een steeds belangrijker maar onderbelichte rol in de energietransitie. Ze worden gebruikt voor woningrenovaties, een betere isolatie, de installatie van zonnepanelen en warmtepompen, of de aankoop van energiezuinige huishoudapparaten.
Die trend begon vorig jaar en zet dit jaar door. Voor een woningrenovatie doen vooral mensen van wie de hypothecaire lening al voor een groot deel verlopen of afbetaald is, een beroep op een consumentenkrediet. Voor hen is een consumentenkrediet afsluiten eenvoudiger en goedkoper dan een nieuw woningkrediet opnemen en vermijden ze notariële kosten en registratierechten. Er zijn in de eerste zes maanden van 2023 10 procent meer consumentenkredieten afgesloten dan een jaar eerder. Ook in waarde was er een stijging met 10 procent, tot meer dan 5 miljard euro. Vooral de vraag naar kredieten voor energiebesparende maatregelen blijft toenemen. In de eerste jaarhelft zijn 31.000 zulke ‘groene’ consumentenkredieten afgesloten, drie keer zoveel als vijf jaar geleden.
Komt er een vastgoedcrash?
Uit publicatie van SPAARGIDS.BE en cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet blijkt dat het aantal gezinnen dat een hypotheeklening aanvraagt, daalde tussen begin juli en eind september tot zijn laagste peil in tien jaar. De Belgische banken ontvingen in die drie maanden slechts iets meer dan 63.500 kredietdossiers, goed voor een totaalbedrag van iets meer dan 11,5 miljard euro.
Het aantal aangevraagde leningen lag 15,5% lager dan in dezelfde periode van 2022. Het gevraagde bedrag tikte 14,5% lager af, berekende de Beroepsvereniging van het Krediet.
De grootste daling was er voor leningen voor de bouw van een eigen woning (-34,0%), maar ook in de kredieten voor een renovatie (-20,5%) en leningen voor een aankoop van een bestaand gebouw (- 11,7%) zat de klad.
Naar redenen voor de zwakke vraag moet niet ver worden gezocht. Voor veel mensen is de aankoop van een woning, zelfs met een lening, onhaalbaar geworden. De gemiddelde prijs voor een huis in Vlaanderen bedraagt nu zowat 356.000 euro, die voor een appartement 285.000 euro.
Is dit een voorbode voor instortende vastgoedprijzen? Een vastgoedcrash in België wordt door kenners als zeer onwaarschijnlijk beschouwd in vergelijking met andere landen. Het verleden leert dat de Belgische vastgoedmarkt een van de meest stabiele is. Ze kende de minste neerwaartse kwartalen en als de prijzen stijgen doen ze dat gematigder dan in andere Europese landen.
Een aantal kenmerken van de Belgische vastgoedmarkt voorkomen een grote duik van de prijzen. De Belgen hechten veel belang aan het ‘eigenaarschap’. Ruim 70 procent van de gezinnen zijn eigenaar van de woning waarin ze wonen. Die eigenaars hebben vandaag niet de neiging om te verkopen en dus dalen die woningen niet in waarde. Er is ook geen reden om een lening op te geven die jaren geleden tegen een veel lagere rentevoet dan de huidige werd afgesloten. In de Belgische wetgeving zit ook een bescherming van kredietnemers die er in het buitenland niet is. Zo mogen variabele rentevoeten niet meer stijgen dan ze kunnen dalen.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers met regelmaat met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo. Hieronder vermelden we ook enkele actuele infobronnen:
VRT NWS – BELGA – BOUWUNIE – EMBUILD – TRENDS – Nieuwsbrieven VLAAMSE OVERHEID
