16-10-2023
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
Energielening overheid wordt duurder, niet langer gratis.
De MijnVerbouwLening die de overheid toekent kan sinds 1 september 2022 worden aangevraagd bij de lokale energiehuizen. Het gevraagde bedrag moet tussen 1.250 euro en 60.000 euro liggen. Voor sommige investeringen is er wel een lager plafond. De lening moet over maximaal 25 jaar worden terugbetaald. Zolang de rente onder 3% lag, was ze gratis. Nu ze wel boven de 3% gestegen is, is er een korting van 3%. Sinds 1 februari 2023 bedraagt de effectief te betalen rente 2,25% (5,25% - 3% korting).
MEER INFO over MijnVerbouwLening.
ENERGIELENINGEN VERGELIJKEN kan je op SPAARGIDS.BE
Tegen alle verwachtingen in blijven woningprijzen stijgen in Vlaanderen.
Tegen de verwachtingen in blijven de prijzen van huizen en appartementen in Vlaanderen stijgen.
Voor een huis tel je in Vlaanderen gemiddeld 355.941 euro neer, voor een appartement 277.775 euro. Bijna 360.000 euro voor een huis en 280.000 euro voor een appartement! Dat blijkt uit de meest recente notarisbarometer. Het is des te opvallender omdat de vastgoedmarkten in onze buurlanden wel stevig afkoelen. West-Vlaanderen (+6,2 procent) en Limburg (+5,1 procent) zijn de sterkste stijgers. Bij de cijfers is geen rekening gehouden met de inflatie.
De prijzen dalen niet, maar blijven hangen op een vrij hoog niveau. Over een periode van 5 jaar zijn de prijzen toch met 28 procent gestegen, dat is behoorlijk veel.
Een duidelijke afkoeling zien we in het aantal transacties. 2023 zal het jaar worden van de afkoeling van de vastgoedmarkt. Toch zijn er nog altijd 10 procent meer transacties in vergelijking met precorona.
De verkoopprijzen zijn des te opvallender omdat het eigenlijk ingaat tegen de voorspelling van enkele maanden geleden van economen en grootbanken. Volgens BELFIUS zouden de woningprijzen in ons land 2 à 3 procent dalen. Ook ING verwachtte dat de vastgoedprijzen in de tweede helft van het jaar met 3 procent zouden dalen. Maar dat is dus niet aan het gebeuren.
Voor meer gedetailleerde cijfers per gemeente kan je hier de NOTARISBAROMETER RAADPLEGEN.
Oude huizen en nieuwe appartementen verkopen het moeilijkst.
De algemene verkoopcijfers verhullen ook grotere verschuivingen. Voor huizen met een renovatieverplichting in het kader van de EPC-regelgeving is er een uitgesproken prijsdaling. Zeker voor huizen zien we een evolutie naar een markt met twee snelheden: een goed of een slecht EPC.
Bij de appartementen krijgt de verkoop van nieuwbouwappartementen een forse tik. In de eerste negen maanden tekende de nieuwbouwmarkt voor 14,3 procent van de verkochte appartementen.
Dat is het kleinste aandeel van de jongste vijf jaar. In 2018 bedroeg het aandeel nog 22,7 procent.
Deze nieuwbouwmarkt heeft het heel moeilijk door de gestegen bouwkosten. Bovendien is er ook de te verwachten impact van de regeringsbeslissing om het voordelige btw-tarief voor sloop en heropbouw te beperken tot particulieren. Dat betekent dat het gunstige tarief niet langer geldt voor appartementen, want de bouw van appartementen is bijna volledig een promotorenmarkt. Dit zal voornamelijk wegen op de activiteit en niet direct op de prijzen. Want gezien de forse stijging van de grondstoffenprijzen en de arbeidskosten in de bouw is er weinig marge voor een prijsdaling.
Analyse: redenen waarom onze vastgoedprijzen blijven stijgen, terwijl huizen goedkoper worden in de buurlanden.
Ondanks de hoge rente en de afschaffing van de woonbonus blijven de Belgische huizenprijzen stijgen. Een woning is in de eerste negen maanden van 2023 gemiddeld 2,3 procent duurder geworden, terwijl de prijzen in onze buurlanden dalen. Wat maakt onze vastgoedmarkt anders? Sebastien Marien, redacteur bij TRENDS geeft 6 redenen, na analyse van Wouter Thierie, vastgoedexpert van ING.
De Belgische prijscorrectie.
Tijdens de bankencrisis van 2008 zijn de vastgoedprijzen in onze buurlanden sterker gedaald dan in België. Sinds 2015 stegen de vastgoedprijzen in België minder sterk dan in onze buurlanden en tijdens de coronapandemie is dat verschil alleen maar groter geworden. In België zijn de prijzen sinds 2015 met 40 procent gestegen, maar in Nederland en Duitsland spreken we in dezelfde periode over een verhoging met 80 procent. Dat onze vastgoedprijs blijft stijgen, ondanks de hoge rente en terwijl hij daalt in onze buurlanden, kan eveneens gezien als een prijscorrectie.
Meer private eigenaars.
Kenmerkend voor onze vastgoedmarkt is het grote aantal private eigenaars van woningen ten opzichte van de institutionele investeerders. Op een vastgoedmarkt met in verhouding meer private eigenaars ten opzichte van de institutionele investeerders, wordt minder vastgoed verhandeld en zijn de prijzen automatisch minder volatiel.
Onze koopkracht blijft beter beschermd.
In de meeste landen is de koopkracht er door de torenhoge inflatie op achteruitgegaan. Slechts een handvol landen zag de reële lonen toenemen, met België als koploper. België heeft dat te danken aan de automatische loonindexering.
We zijn stijgende vastgoedprijzen gewend.
Onze markt is minder volatiel, en dat heeft ook een indirect gevolg op de manier waarop de Belg naar de vastgoedmarkt kijkt. We hebben in dertig jaar amper prijscorrecties gekend en dat creëert de perceptie dat het normaal is dat vastgoed in ons land in waarde blijft stijgen.
Vastgoed wordt gezien als een veilige belegging.
Belgen zijn niet alleen geboren met een baksteen in de maag, maar zijn ook kampioenen in sparen. Hoewel misschien andere soorten beleggingen meer geld opbrengen, kiezen Belgen veel liever voor een investering die tastbaar is. We investeren daarom vaker in bakstenen en genieten dan van maandelijkse huurinkomsten.
Belgen verhuizen minder.
De Belg is erg verknocht aan zijn woning. We verhuizen gemiddeld minder in vergelijking met de buurlanden. Dat zorgt er voor dat er minder vastgoed wordt verhandeld, waardoor onze markt minder snel reageert op nieuwe marktomstandigheden zoals de stijgende rente.
We vatten samen uit TRENDS. TRENDS beschikt over verschillende deskundige redacteurs met specialisatie vastgoed. Abonneren op TRENDS is een aanrader voor elke (ver)bouwer. Het volledig artikel is ook te lezen in de eerstvolgende TRENDS in de krantenwinkel.
Slechts gedeeltelijke verlenging van 6 procent BTW op sloop en heropbouw.
De verlaagde btw van 6 procent op afbraak en heropbouw wordt vanaf 2024 permanent gemaakt in heel België, maar dan enkel voor particuliere bouwprojecten. Zo zal het vanaf 2024 niet langer mogelijk zal zijn voor bouwbedrijven om projecten van sloop en heropbouw te realiseren en die vervolgens te verkopen. Verkoop wordt vanaf volgend jaar immers uitgesloten bij afbraak en heropbouw.
Embuild is ronduit ontevreden: ‘De vernieuwing van ons sterk verouderd woningpark zal dus absoluut niet voldoende versnellen’. ‘We mogen immers niet vergeten dat driekwart van onze woningen van voor 1985 dateert en niet meer voldoet aan de duurzaamheidsvereisten. We moeten met andere woorden alle zeilen bijzetten om onze woningen ‘future proof’ en klimaatneutraal te maken.’
‘Daarnaast moeten we de komende 7 jaar liefst 220.000 bijkomende wooneenheden bouwen om aan de groeiende woonbehoefte te kunnen voldoen’. De bouwfederatie betreurt ook dat het gunsttarief van 6 procent btw op zonnepanelen en zonneboilers eind dit jaar op de schop gaat. Positief is dan weer wel dat dit verlaagd tarief ook in 2024 voor warmtepompen blijft gelden.
Ook Bouwunie pleitte herhaaldelijk om niet te raken aan het verlaagde btw-tarief van 6 % voor renovatie! ‘Sommige woningen zijn in zodanige staat dat het beter is om ze van nul herop te bouwen dan te renoveren en zo meteen te investeren in energiezuinige materialen en moderne technieken.
Wat nodig is om de klimaatdoelstellingen en de renovatieverplichtingen te halen. Als de regering de maatregel niet verlengt, dan haakt de consument af. En dat voelt de sector nu al’.
MEER INFO in de NIEUWSBRIEF VAN EMBUILD op haar site.
MEER INFO in de NIEUWSBRIEF VAN BOUWUNIE op haar site.
Prijs van nieuwbouw blijft stijgen, nieuwbouw vertraagd.
Nieuwbouw wordt nog altijd duurder in ons land, maar de prijscurve vlakt wel af. Dat blijkt uit de Nieuwbouwbarometer van de buurtontwikkelaar Matexi en het vastgoeddataplatform Realo, gepubliceerd in TRENDS.
De prijs van een gemiddeld nieuwbouwhuis is in het derde kwartaal met 0,25 procent gestegen, tot 390.547 euro. Een gemiddeld nieuwbouwappartement werd 1,32 procent duurder in vergelijking met het vorige kwartaal. De nieuwe richtprijs voor een nieuwbouwappartement bedraagt 299.696 euro. Het gaat om vraagprijzen exclusief btw.
Realo en Matexi definiëren een gemiddeld nieuwbouwhuis als een halfopen bebouwing van 160 vierkante meter met drie slaapkamers, één badkamer en een tuin. Het gemiddelde appartement meet 95 vierkante meter en heeft twee slaapkamers en één badkamer. De Nieuwbouwbarometer is gebaseerd op open data van de overheid, op prijsinformatie in vastgoedaanbiedingen online en op andere onlinebronnen.
Voor het eerst in zes jaar haalt het aantal vergunningen voor nieuwe woningen de kaap van 20.000 niet. In de eerste zes maanden van 2023 zijn in Vlaanderen 18.931 woningen vergund. De voornaamste redenen zijn intussen gekend: de ondertussen gestabiliseerde bouwmateriaalprijzen die wel nog altijd hoog zijn door ondermeer de oorlog in Oekraïne, de hoge rentevoet op hypothecaire leningen, de schaarste van het aantal bouwgronden. Komt nu hierboven op het uithollen van het verlaagd btw-tarief op sloop-en heropbouw.
Over bouwshift, watertoets en onvergund.
Vlaanderen startte dit voorjaar met de aanduiding van ‘Watergevoelige Open Ruimte Gebieden’. Gebieden die nu KMO- of woonzone zijn of recreatiegebied, én een hoog overstromingsrisico hebben, krijgen die bestemming. Daar mag dan voortaan niet meer gebouwd worden. Enkele maanden geleden duidde de ministerraad al 33 gebieden aan en daar zijn nu 14 Limburgse dossiers bij gekomen; goed voor een totale oppervlakte van 70,92 ha. Omdat bepaalde van die gronden intussen verkocht zijn als bouwgrond, hebben de eigenaars daarvan recht op een vergoeding. Voor heel Vlaanderen heeft de Vlaamse regering daarvoor 60 miljoen euro vrijgemaakt. De afgelopen jaren werden in heel Vlaanderen al verschillende gebieden gevrijwaard door een Gewestelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan of door gemeentelijke en provinciale plannen. Maar voor de resterende gebieden werd geen initiatief genomen door de lokale besturen.
Vlaams minister van Omgeving Zuhal Demir (N-VA) weigert de gebouwen van het klooster in Opgrimbie (Maasmechelen) te regulariseren in ruil voor natuurcompensaties. Voor minister Demir kan er geen sprake van zijn dat natuurcompensatie als pasmunt wordt gebruikt om het illegale bouwwerk toe te staan. ‘De regels zijn er nu eenmaal voor iedereen, dus ook voor de kerk of de koning’. Het bisdom is verrast dat minister Demir geen aanpassend RUP wil (een ruimtelijke uitvoeringsplan) dat toch bepaalde activiteiten er op het terrein zouden mogelijk maken.
Bouwovertredingen en onzekere regularisatie.
Een veranda aanbouwen, een tuinhuis optrekken, een carport installeren, een oude achterbouw vervangen of een zwembad plaatsen, … zijn meldings- of vergunning plichtig. Sommige eigenaars doen het zonder de nodige melding of omgevingsvergunning en zijn dus in overtreding. De constructie is illegaal.
Wie een bouwmisdrijf begaat, kan daar zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk voor vervolgd worden. In het eerste geval heeft een rechter de macht om een bouwmisdrijf te bestraffen met een gevangenisstraf of/en een geldboete. Bij een burgerrechtelijke vervolging kan de rechter daarnaast een herstelmaatregel opleggen door: de betaling van een geldsom, een aanpassing van de werken of zelfs volledige afbraak. In vele gevallen probeert men tot een regularisatie te komen.
Vaak komen bouwovertredingen aan het licht wanneer een misnoegde (nieuwe) buur een klacht indient. Soms worden ze ontdekt door een notaris, bij de verkoop van een woning. Dat kan de verkoop bemoeilijken. Kopers kunnen een bouwovertreding aangrijpen als middel om de prijs te drukken. Ook na een verkoop kan de koper ontdekken dat de vorige eigenaar zonder toelating de constructie gewijzigd heeft, zodat sprake kan zijn van een ‘verborgen gebrek’. Het kan ook gebeuren dat de notaris een gebouw of appartement niet wil verkopen voor het geregulariseerd is.
Soms wordt een gebouw zonder omgevingsvergunning opgesplitst in appartementen. Deze zijn dan wel kadastraal gesplitst, maar niet stedenbouwkundig. Een EPC-attest laten opmaken is dan onmogelijk of een domicilie plaatsen lukt evenmin. Zelfs kunnen deze inbreuken er toe leiden dat de vorige eigenaars daardoor hun woning of appartement terug moeten kopen van de nieuwe eigenaars.
Regularisatiedossiers worden bekeken op hun volledigheid en of ze voldoen aan de voorschriften van het moment van regularisatie. Soms dienen eigenaars nog aanpassingswerken uit te voeren, om hun constructie optimaal te doen beantwoorden aan de voorschriften. Als werken niet geregulariseerd kunnen worden, beslist de rechtbank of de eigenaar een boete krijgt, de bouwovertreding afgebroken moet worden, of het goed in de oorspronkelijke staat hersteld dient te worden.
Verbouw of uitbreidingsplannen informeer je uitvoerig op BOUWREGISTER.BE
(De gemeentelijke dienst omgeving blijft steeds je belangrijkste en rechtsgeldige infobron. Neem zeker nog contact op met de ambtenaar van je gemeente vooraleer werken aan te vatten.)
Online tool voor opzoeken energielabel een woning.
Wie zijn huis of appartement wil verkopen of verhuren moet een EPC (energieprestatiecertificaat) kunnen voorleggen. Op basis van het label of de score die in dat document staat weten kandidaat-kopers of -huurders hoe energiezuinig of -verslindend de bewuste woning is, of bij aankoop welke energetische verbeteringswerken binnen de 5 jaar dienen te gebeuren. Wie vanaf 1 januari 2023 een woning koopt met een energielabel E of F, is verplicht om die energiescore binnen de vijf jaar te verhogen naar label D.
MEER INFO over deze verplichting op de VRT site.
Voortaan kan je ook eigenhandig controleren of het gecommuniceerde EPC daadwerkelijk klopt. Iedereen kan deze informatie raadplegen via ‘Zoek een EPC’, een nieuwe online tool van het Vlaams Energie - en Klimaatagentschap.
Met deze tool kan je dus elke woning in Vlaanderen checken, eigenaars kunnen geen EPC’s verwijderen. In het energiedecreet staat namelijk dat bepaalde gegevens uit de energieprestatiecertificatendatabank ‘actief openbaar’ worden gemaakt. Je kan ook zien welke energiescore de woning heeft - uitgedrukt in kWh/m²/jaar en ook het EPC-label. De resterende detailinformatie uit het EPC blijft voorbehouden voor de eigenaar of huurder. De eigenaar blijft nog altijd verplicht om de energiescore of het EPC-label te vermelden als je een gebouw wil verkopen of verhuren.
Alleen EPC’s die nog geldig zijn, worden getoond. EPC’s die na tien jaar vervallen zijn of die overschreven zijn door een recenter EPC, worden niet getoond.
ZOEK EEN EPC.
Nog meer bouwinfo nodig?
Op zoek naar bouwinfo? Met onze bouwgids bieden we je alle nuttige bouwinfo die je als koper of (ver)bouwer kan gebruiken. De papieren bouwgids wordt stilaan verleden tijd, maar waar tref je de meest betrouwbare bouwinfo op het internet? In onze bouwgids geven we je een overzicht van aandachtspunten bij kopen, bouwen en verbouwen. Met onze eerste essentiële bouwinfo informeren we je beknopt en geven je de juiste links naar sites van overheid, vakorganisaties, …
Download gratis onze volledige bouwgids.
BouwRegister informeert kopers en (ver)bouwers met regelmaat met een nieuwsbrief over de meest recente bouwinfo. Hieronder vermelden we ook enkele actuele infobronnen:
VRT NWS – BELGA – BOUWUNIE – EMBUILD – TRENDS – Nieuwsbrieven VLAAMSE OVERHEID
Ben je VAKMAN IN DE BOUW.
Wil je meer weten over BouwRegister?
Klik hier en bekijk onze presentatie (1 minuut)
