18-09-2023
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
Overwegend vaste rente voor minder woonkredieten.
In het tweede kwartaal van 2023 zijn, in een context van overwegende stijgende kosten voor leningen, 36 procent minder woonkredieten verstrekt dan in dezelfde periode vorig jaar. Een vaste rente draagt dit jaar de absolute voorkeur. Vorig jaar koos 55 procent van de kredietnemers voor een woonkrediet met een vaste rente, nu 72 procent. Zo blijkt uit de cijfer van de bankenfederatie Febelfin.
Ook merkt bijvoorbeeld Hypotheekwinkel in zijn klantenbestand dat het gemiddelde kredietbedrag in is gedaald van 244.000 naar 234.000 euro, zijnde met 4 procent in 1 jaar tijd. Door de hogere rente kunnen mensen minder grote bedragen lenen. De maandelijkse aflossingen liggen ook hoger dan vorig jaar, al zijn door de automatische indexering ook veel lonen gestegen. Nog maar 37 procent van de kredietnemers betaalt een maandlast van minder dan 1.000 euro (vorig jaar nog 45 procent) Vandaag betaalt 25 procent van de kredietnemers een maandlast van meer dan 1.500 euro (vorig jaar nog 15 procent).
De afkoeling van de vastgoedmarkt zet door - Vlaamse bouwgrond piekt.
Volgens cijfers van het Belgisch notariaat en TRENDS VASTGOEDGIDS is in Vlaanderen de nominale prijstrend wel nog positief. De mediaanprijs van woningen nam er met 3 procent toe tot 325.000 euro. De appartementsprijs klom 2 procent hoger tot 240.790 euro. Rekening houdend met de nog altijd hoge inflatie, komt dat evenwel ook neer op een waardedaling.
De geringe prijsstijgingen op de huizen- en appartementenmarkt staan in schril contrast met de prijsopstoot van bouwgrond. In Vlaanderen werd bouwgrond 13 procent duurder in zes maanden. De mediaanprijs voor een vierkante meter bouwgrond ligt er op 429 euro.
Notarissen en experts verklaren dit door de schaarste en de dreiging van de bouwshift. Nochtans is die schaarste relatief, want er is voldoende bouwgrond die slechts mondjesmaat op de markt komt en ook de bouwshift is niet nieuw.
Vooral nieuwbouw heeft het moeilijk.
De nieuwbouwmarkt deelt in de klappen. De prijsstijgingen van grond en grondstoffen hebben nieuwbouw fors duurder gemaakt. Toch gingen nieuwe panden tot voor kort vlot van de hand, dankzij de aandacht voor energiezuinigheid en de lage rente. De renteklim voor woonkredieten van 1 naar meer dan 3 procent zorgt nu echter voor een forse omkeer. Voor veel kopers-bewoners is nieuwbouw onbereikbaar geworden. Ook de investeerders in vastgoed wachten af, mede door de hogere rente. De bouwsector kijkt ook naar de overheid. Voor een bestaande, energieverslindende woning betaal je nog maar 3 procent registratierechten, maar voor een hyperzuinig nieuwbouwappartement moet je wel 21 procent btw betalen.
De renovatieplicht weegt op de Vlaamse woningmarkt.
Sinds begin 2023 geldt in Vlaanderen een renovatieverplichting voor woningen met een slechte energiescore. De renovatieverplichting is gekoppeld aan de overdracht (meestal een verkoop) van de woning en geldt in een eerste fase enkel voor panden met een EPC-label E of F. De nieuwe eigenaar moet binnen de vijf jaar de woning energetisch renoveren naar een label D of beter.
Als je de norm niet haalt, dan heeft dat financiële implicaties. De afkoeling van de markt situeert zich in heel grote mate in het segment van de woningen met slechte energieprestaties.
Door de invoering van onder meer de renovatieplicht, het asbestattest en de hoge prijzen van bouwmaterialen aarzelen veel kandidaat-kopers om aan een renovatie te beginnen. Het als gevolg dat een groeiend aantal renovatiepanden veel langer op de markt blijft en in waarde zakt. “Wij zien prijsdalingen tot 15 procent”, getuigt vastgoedmakelaar Habitat in TRENDS.
Bewustwording en prijscorrecties zullen allicht nodig zijn om zulke woningen in de toekomst nog vlot te kunnen verkopen. Enkele jaren geleden werd nog niet echt stilgestaan bij de EPC-score, een EPC was enkele een informatieve verplichting. Vandaag zijn kopers zich sterk bewust van de verbeteringsverplichting en sijpelt dat prijsgevolg ook door bij de particuliere verkopers.
Wel blijft de locatie van vastgoed vaak nog heel belangrijk, ook bij renovatiepanden. De bijbehorende tendensen als langer op de markt blijven en prijsdalingen lijken in steden en gemeenten groter dan op het platteland. Experten merken ook op dat een stijgend aantal eigenaars van opbrengstvastgoed geen investeringen of renovaties meer wensen te doen aan oude panden en verkiezen die te koop te zetten.
Huurprijzen stijgen sneller dan vroeger.
In Vlaanderen betaal je op dit moment gemiddeld 853 euro per maand om een woning te huren. Ongeveer 100 euro meer dan in 2020. De inflatie leidt ertoe dat de huurprijzen sneller stijgen dan vroeger. Een appartement kost nu gemiddeld 810 euro per maand. Het is de eerste keer dat die prijs de kaap van de 800 euro rondt. Meer dan 70 procent van alle nieuwe huurcontracten in 2023 had betrekking op een appartement. Ook bij bijvoorbeeld rijhuizen en alleenstaande woningen is er sprake van dezelfde stijgende trend.
"De sprong van 750 euro naar meer dan 800 euro bij appartementen nam slechts anderhalf jaar in beslag. Ter vergelijking: de stijging van 700 euro naar 750 euro, dat duurde tweeënhalf jaar". "Het leven an sich wordt sneller duurder, dus huren ook. Op de vastgoedmarkt zien we dat effect altijd iets later dan bijvoorbeeld in de winkel. Ook de komende jaren gaan de huurprijzen blijven stijgen" voorspelt en legt Kristophe Thijs van CIB uit aan VRT NWS. CIB wijst er ook op dat de druk op de huurmarkt toeneemt. Het aantal huurders neemt toe, het aantal verhuurders neemt af. Thijs: "Mensen blijven langer op de huurmarkt omdat de leningen duurder worden, er zijn dus meer huurwoningen nodig. Maar langs de andere kant haken verhuurders af. Het is minder aantrekkelijk geworden om te investeren in vastgoed en die woning dan te verhuren."
Bouwunie positief over wetsvoorstel BTW sloop en heropbouw.
Bouwunie reageert heel tevreden op het wetsvoorstel dat N-VA wil indienen om de BTW op sloop en heropbouw permanent te verlagen naar 6%. Bouwunie vraagt dit al lang. ‘Sommige woningen zijn in zodanige staat dat het beter is om ze van nul op te bouwen dan te renoveren. En zo meteen te investeren in energiezuinige materialen en technieken. Wat nodig is om de klimaatdoelstellingen en de renovatieverplichtingen te halen’, zegt Bouwunie-topman Jean-Pierre Waeytens.
De bouworganisatie verwijst naar het succes van het verlaagd tarief. ‘Sommige van onze sleutel-op-de-deurbedrijven geven ons mee dat één vijfde van de projecten de afgelopen jaren een sloop en heropbouw was. De maatregel afschaffen, zou een domper zetten op het orderboekje van onze sector en trekt een serieuze streep door de rekening van de consument en het klimaat’, besluit Waeytens.
Aangepast KI (Kadastraal Inkomen) na verbouwingen.
Het kadastraal inkomen van een woning is het referentiepunt voor de overheid om belastingen en heffingen te berekenen, bijvoorbeeld de onroerende voorheffing.
Bij een nieuwe woning volgt er uiteraard een berekening van het KI. Maar dat bedrag kan doorheen de jaren veranderen, als je aanpassingen doet aan de woning. Binnen de 30 dagen na het einde van de verbouwingen moet je het kadaster op de hoogte brengen en een herberekening van het KI aanvragen.
Als je verbouwingen uitvoert die voor extra woonruimte zorgen of het comfort aanzienlijk verhogen, stijgt het KI. Dit is het geval bij: de aanbouw van een veranda; een verbouwing waardoor een zolder een slaapkamer wordt; het plaatsen van een carport, … . Bij zogenoemde comfortwerken moet het wel over fundamentele ingrepen gaan. Denk bijvoorbeeld aan het installeren van centrale verwarming. Hoeveel het kadastraal inkomen stijgt, hangt af van de precieze aanpassingen en wordt voor elke woning apart berekend.
Je kan ook verbouwen zonder dat dat impact heeft op het KI. Bij werken die de energiezuinigheid van je woning verhogen zoals : daken, muren of vloeren isoleren; een zonneboiler of warmtepomp installeren; enkele beglazing vervangen door dubbele of drievoudige beglazing; een verwarmingsketel vervangen door een energiezuinig exemplaar; zonnepanelen installeren.
Wijziging Besluit Vlaamse Codex Wonen 2021.
Subsidiëring en financiering van sociale huurwoningen en programmatiecyclus.
Na advies van de Raad van State wijzigt de Vlaamse Regering – op voorstel van Vlaams minister Matthias Diependaele – definitief verschillende aspecten in het besluit Vlaamse Codex Wonen 2021 met betrekking tot de subsidiëring en financiering van sociale huurwoningen, en voert ook een aanpassing door aan de programmatiecyclus die doorlopen moet worden om in aanmerking te komen voor een subsidie.
Zo wordt er gesleuteld aan de berekening van het subsidiabel prijsplafond bij de verwerving van gronden. Verder wordt een aanpassing doorgevoerd aan de projecten waarvoor nog een renovatietoets moet worden uitgevoerd vooraleer ze kunnen worden opgenomen op de projectenlijst en wordt de koppeling tussen een infrastructuurverrichting en een vervangingsbouw of investeringsverrichting in de programmatiecyclus losgelaten.
Op basis van onderzoek van het Steunpunt Wonen wordt ook de opdeling van de gemeenten in clusters gewijzigd. De opdeling in clusters speelt een rol bij het berekenen van de maximale verkoopwaarde van de woning, de inkomensvoorwaarde en de korting die van toepassing is bij het verstrekken van de bijzondere sociale lening. De woonmaatschappij zal ook kunnen kiezen of ze sociale koopwoningen omzet in ofwel sociale huurwoningen ofwel geconventioneerde huurwoningen.
Ten slotte komt er een overgangsmaatregel voor de omzetting van reeds in de planning opgenomen, niet-gerealiseerde bescheiden huurwoningen.
Bronnen:
VRT NWS
BELGA
BOUWUNIE
Bouwunie werkt nauw samen met Unizo. Wie lid is van Bouwunie, is dat automatisch ook van Unizo.
TRENDS
TRENDS beschikt over verschillende deskundige redacteurs met specialisatie vastgoed.
Abonneren op TRENDS is een aanrader voor elke (ver)bouwer.
Nieuwsbrieven VLAAMSE OVERHEID
Wens je te checken of je niets over het hoofd ziet bij je bouwproject?
Raadpleeg onze BOUWGIDS
