04-09-2023
Beste (ver)bouwer,
BouwRegister stelt je graag, aan de hand van eigen berichtgeving en verwijzing naar enkele interessante artikels in de media, op de hoogte van recente bouwinfo.
Studie van ING verwacht daling van de vastgoedprijzen.
Looptijd hypotheken wordt langer – leencapaciteit daalt.
De Belg heeft terecht veel vertrouwen in de waardevastheid van zijn woning. Onze vastgoedmarkt blijkt immers een baken van stabiliteit. Toch ligt de vastgoedmarkt al een tijdje onder druk. Wie vandaag iets wil kopen, spreekt vaak over haast onbetaalbare prijzen.
Maar volgens de verwachtingen van een ING studie dalen de vastgoedprijzen in de tweede helft van 2023. Die prijsdaling zou er komen door de sterke stijging van de rentevoet en vooral voor panden met een slechte energie- of EPC-score. Sinds dit jaar is renovatie verplicht bij aankoop van een energieverslindend pand. De slechtste EPC-scores (E of F) moeten binnen de 5 jaar teruggebracht worden naar een betere score van minstens D.
Volgens de verwachtingen van een ING studie dalen de vastgoedprijzen in de tweede helft van 2023 met zo'n 3%. Een stevige correctie! ‘Het is geleden van de jaren 80 dat we zo'n stevige daling zouden kennen’, vertelt econoom Wouter Thierie (ING) in ‘De ochtend’ op Radio 1. Ter vergelijking: in Nederland bijvoorbeeld zijn vorige zomer de prijzen al fors gedaald en dat met 5%.
Hij wijst er ook op dat de rentevoet 30 jaar lang de vastgoedmarkt heeft ondersteund en heeft gezorgd voor prijsgroei. Op het einde van de rit bepaalt de rente hoeveel gezinnen kunnen lenen. De rente bepaalt met welk budget ze aan de start komen.
De meeste jongeren die voor het eerst een woning kopen, kiezen ook voor lening met een gemiddelde looptijd van 25 jaar, vroeger was dat 20 jaar. Een langere looptijd helpt de impact van de hogere rentevoetenslechts slechts gedeeltelijk te verzachten. Door de looptijd met een jaar te verlengen neemt de leencapaciteit met ongeveer 3% toe, voor hetzelfde maandelijkse aflossingsbedrag. Maar de vaste rente op een lening met een looptijd van 25 jaar is sinds begin 2022 gestegen van 1,5% naar 3,5%, waardoor de leencapaciteit met ongeveer 19% is gedaald. Zelfs als je ook rekening houdt met de stijging van de lonen, komt dit nog steeds neer op een daling van de leencapaciteit met 11%.
Bron: VRT NWS
Huurprijs slecht geïsoleerde woning mag opnieuw geïndexeerd worden.
Eigenaars van slecht geïsoleerde huurwoningen mogen de huurprijs vanaf 1 oktober opnieuw indexeren. De indexering werd vorig jaar bevroren om huurders te beschermen tegen de hoge energieprijzen, maar het hoogtepunt van de energiecrisis is voorbij. Er komt wel een correctie om te vermijden dat huurbazen de verloren indexering willen inhalen.
Volgens minister Matthias Diependaele (N-VA) wordt het evenwicht tussen verhuurders en huurders op de private huurmarkt daarmee hersteld. ‘We moedigen verhuurders aan om voldoende aanbod te creëren en tegelijkertijd beschermen we de kwetsbare huurders nog steeds maximaal.’
Om te vermijden dat verhuurders de verloren inkomsten inhalen en dit jaar dus ‘dubbel indexeren’ wordt de indexering berekend aan de hand van een aangepaste formule met een correctiefactor.
‘Concreet: een huurder die in oktober 2021 per maand 800 euro huur betaalde voor een slecht geïsoleerde woning zal vanaf oktober 832 euro betalen, terwijl dat anders ruim 925 euro was geweest’, legt minister Diependaele uit.
Het Vlaams huurdersplatform is teleurgesteld over de beslissing van de minister, omdat nu al huurders in de problemen zitten om de huurprijs, energiekosten en eventuele extra kosten te betalen. Het was een goede zet om die indexblokkering door te voeren, maar er is de vrees dat de energiekosten komende winter opnieuw zullen oplopen. Zeker in die energieverslindende panden.
Reden om nog geen indexering toe te laten.
Daarnaast merkt het huurdersplatform ook op dat het bevriezen van de indexering verhuurders had aangezet om hun huizen energiezuiniger te maken. Die blokkering was een goede aanzet om investeringen te doen. Overigens tegen 2030 mogen de meest energieverslindende huizen niet meer verhuurd worden.
Bron: BELGA
Waarschijnlijk duurdere leningen door succesvolle staatsbon.
Er is voor meer dan 22 miljard euro ingetekend op de staatsbon. De staatsbon levert honderdduizenden Belgen volgend jaar een hoger rendement op dan het geld op hun spaarrekening te laten staan. Maar is ook een keerzijde van het succes?
Op iets meer dan een week zagen de Belgische banken meer dan 20 miljard van hun rekeningen wegvloeien, dat is nog nooit eerder gebeurd. ‘In totaal stond er ongeveer 300 miljard op de Belgische spaarboekjes. Dat wil zeggen dat de banken ineens 7 à 8 procent van dat geld zien verdwijnen’, zegt Hans Degryse, professor financiële economie aan de KU Leuven aan VRT NWS. En dat heeft gevolgen.
Belfius zag in 1 week al 4 miljard euro vertrekken. Dat brengt de bank niet meteen in de problemen maar Topman Marc Raisière wijst aan VRT NWS wel op de gevolgen voor de banksector in het algemeen. ‘Waarschijnlijk zullen woonkredieten duurder worden’, schat Raisière in. Dat zit zo: banken gebruiken het spaargeld om leningen, bijvoorbeeld voor woningen of aan bedrijven, te financieren.
Dat er nu 20 miljard euro minder beschikbaar is, heeft mogelijk als gevolg dat lenen duurder wordt.
De mensen die in de staatsbon geïnvesteerd hebben, halen vanzelfsprekend voordeel uit de staatsbon door de rente van 2,81 procent die ze volgend jaar krijgen op het geïnvesteerde bedrag.
Voor de andere Belgen zijn er amper of geen voordelen aan het succes van de staatsbon. Van een verhoging van de spaarrentes, de echte doelstelling van minister Van Peteghem, komt voorlopig niks in huis. Enkele kleinere banken verhoogden de rente op termijnrekeningen, maar het rendement op de klassieke spaarboekjes blijft laag.
‘Op dat vlak is de staatsbon eigenlijk geen succes’, zegt Kenneth De Beckker, professor Financiële Economie Open Universiteit & KU Leuven aan VRT NWS. Ook hij vreest hogere rentes op leningen. ‘Jongeren die vandaag de markt willen betreden en voor het eerst gaan lenen, gaan de prijs betalen voor de staatsbon. Dat is de keerzijde van de medaille.’
De Nationale Bank van België heeft beslist om de contracyclische kapitaalbuffer te activeren.
Daardoor moeten de Belgische banken tegen begin oktober volgend jaar 2,3 miljard euro extra kapitaal bovenop de wettelijk verplichte buffers aanhouden. Het ziet er steeds meer naar uit dat de lancering van de staatsbon voor de spaarder een contraproductief effect kan hebben.
Bron: VRT NWS
Erkenning woonmaatschappijen als kredietbemiddelaar van het Vlaams Woningfonds
- bij toekenning bijzondere sociale leningen -
Op voorstel van Vlaams minister Matthias Diependaele
Na advies van de Raad van State keurt de Vlaamse Regering, op voorstel van Vlaams minister Matthias Diependaele definitief een besluit goed dat enerzijds woonmaatschappijen erkent die zullen optreden als kredietbemiddelaar van het Vlaams Woningfonds (VWF) bij de toekenning van bijzondere sociale leningen en anderzijds een wijziging doorvoert aan het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021 waarbij een regeling wordt ingevoegd voor de subsidiëring van deze kredietbemiddelaars. Het VWF zal de Vlaamse woonlening voortaan dus via drie kanalen verdelen: de 5 provinciale kantoren in Roeselare, Gent, Antwerpen, Brussel en Hasselt; 11 erkende kredietbemiddelende woonmaatschappijen die in hun werkingsgebied leningen zullen verstrekken; en via het organiseren van zitdagen bij woonmaatschappijen die zelf geen kredietbemiddelaar zijn in functie van de lokale vraag naar bijzondere sociale leningen.
(nieuwsbericht van lokaal woonbeleid)
Lagere btw op sloop en heropbouw moet permanent karakter krijgen
Bouwfederatie Embuild betreurt ten zeerste dat er 4 maanden voor het aflopen van de 6% btw op sloop en heropbouw nog steeds geen beslissing is genomen over de verlenging van deze maatregel. ‘Deze fiscale incentive is dé hefboom om ons verouderd woningpark versneld en tijdig energieneutraal te krijgen’, weet Niko Demeester CEO van Embuild. ‘De voorbije jaren hebben aangetoond dat deze stimulans zeer goed werkt.’ Ondertussen haasten bouwpromotoren en aannemers zich om voor het einde van dit jaar nog af te werken wat kan. Duidelijkheid is volgens Embuild dringend nodig.
Embuild ijverde al een hele tijd bij de federale regering om de 6% btw op sloop en heropbouw structureel te verankeren voor de komende jaren. Dat is nodig om de woonnood aan te pakken en om de evolutie naar een klimaatneutraal woningpark te realiseren. De fiscale hervorming kwam er jammer genoeg niet, duidelijkheid al evenmin. ‘Is de pauzeknop of de stopknop ingedrukt? De tijd dringt sowieso en we hebben snel een duidelijk signaal nodig van de federale regering, geeft Niko Demeester, gedelegeerd bestuurder van Embuild, aan.
Voorheen was de 6% btw op sloop en heropbouw enkel beperkt tot 32 centrumsteden, sinds 2021 geldt de verlaging tijdelijk voor heel België. Koop je bijvoorbeeld een woning uit de jaren 60, sloop je die en bouw je een nieuwe, energiezuinige woning in de plaats, dan kan je dat nu nog doen tegen 6% btw. Maar zonder tussenkomst van de federale regering loopt die maatregel eind dit jaar af. En dat laat zich nu al voelen in de sector. Voor de delen waarvan kan worden aangetoond dat ze uiterlijk op 31 december klaar zijn, geldt nog steeds het verlaagde btw-tarief. Lopende contracten worden nu dan ook zoveel mogelijk versneld afgewerkt, al geldt er sinds 1 juli wel een zogenaamde antimisbruikbepaling. Bij vergunningen uitgereikt vanaf die datum mag nog slechts 25% van het totale bedrag via voorschotfacturen aan 6 procent worden gefactureerd.
Niko Demeester, CEO van Embuild: ‘Indien deze btw-verlaging geen verlengstuk krijgt na 2023, wordt de prijs voor energetisch bouwen en renoveren een stuk duurder voor de consument.’ Ook de tijdelijke btw-verlaging van 6% op zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen in woningen minder dan 10 jaar oud loopt eind 2023 af. Ook die fiscale aanmoediging wil de bouwfederatie permanent verlengd zien.
Persbericht EMBUILD (voorheen Confederatie Bouw) - 31 August 2023.
EMBUILD adviseert, informeert, verdedigt en vertegenwoordigt alle Belgische bouwbedrijven. Van éénmanszaken tot grote bedrijven. Ook voor particuliere (ver)bouwers biedt de Confederatie Bouw waardevolle bouwinfo op haar site.
Meer info over lenen bij de aankoop of verbouwing van je woning vind je op BouwRegister.be
Raadpleeg onze BOUWGIDS
